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澳洲开发商破产的原因与对策 - Cross Roads Insolvency
近两年澳洲开发商破产的主要原因。开发商出现财务问题之后,可以采用哪些清算方式?嘉彦明道清算会计为您提出以下建议。
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澳洲开发商破产的原因与对策

澳洲开发商破产的原因与对策

尽管澳洲政府努力支持建筑行业,但是房地产依旧进入了寒冬期。根据澳大利亚最大的新闻媒体ABC News的报道,澳洲最大的私人房地产开发商之一的Ralan Group已经宣布倒闭并且自愿进入托管程序。这一事件无疑再一次印证了澳洲房地产走势的疲软状态。

今年发生的一连串开发商“失血”事件不得不引起我们的思考,本文将从市场和法律两个层面给大家分析一下

  • 开发商接连破产的原因是什么
  • 开发商出现财务问题后,可以采用的清算方式有哪些
  • 开发商破产对不同类型的债主的影响是什么

 

开发商接连破产的原因

各大财经媒体早已在大量报道开发商连续破产的原因,从宏观的层面来看,这些原因如下:

  • 几年前房市高峰期,开发商没有警惕,在价格很高的时候买了地
  • 房市好的时候,贷款机构甚至按照评估价值100%的金额贷款给开发商
  • 银行的贷款政策收紧后,现金流出问题的开发商不得不寻求高利息的非银行贷款机构,使得杠杆更高
  • 由于澳洲建筑人员的紧缺和建筑原材料价格近几年连年上涨,使得项目成本激增
  • 房市普遍低迷,房价连年下跌,自从2017年政府实施了一系列抑制房地产上扬的措施,房价从2017年末2018年初开始应声下跌,墨尔本和悉尼分别下跌了超过6%和28.7%,部分地区甚至出现了房价“雪崩”的现象。房屋拍卖清盘率(Auction Clearance Rate)直接“腰斩”
  • 新公寓楼的建筑质量屡屡出现问题,海外买家对澳洲政府对于建筑行业的管辖失去信心,促使更多潜在买家偏向于“持币观望”
  • 从2017年开始,中国政府实施了非常严格的外汇管制措施,每人每年最多只有5万美元的外汇限额,导致国内的资金无法转移到海外,房子建好了,很多买家无法获得贷款来交割Settlement。

上面所列的种种原因导致开发商现金流断裂,无力周转,只好根据各自的情况选择进入可行的清算程序。

除去上面所列出来的宏观因素之外,开发商连续破产这一现象同时也反映在下面这些具体的因素上:

超过预定完工时间,违约

公司买了地,并且按照Blue Print做了预售,收取了买家10%的预付款。但是花了超过预期的时间获得政府的DA(通常DA需要30至100天来获得批准),亦或者因为现金流出现问题或者股东纠纷等原因导致项目建造时间超出了日落条款所规定的时间。买家购房合同失效加上违约金让公司无法盈利,宣布破产成为公司结束项目快刀斩乱麻的最优选择。

成本预算严重超标,贷款太多

公司贷款买了地之后,项目以楼花的形式出售并且收取了买家10%的预付款。但在建造过程中所产生的成本严重超标,公司也无法在其他贷款机构处借到更多资金导致公司没有足够的资金可以完成项目建造,Mortgage和其他债权人催债,委任Receiver使得项目终止,成为“烂尾楼”。公司只有清算了结。

没有获得Development Approval (DA)

澳大利亚法律规定地产商的正式施工图纸必须经过市政府的批准(Development Approval)才可以开始建造。由当地政府评估建筑项目是否符合土地用途计划策略以及是否符合土地用途规定管理。开发公司贷款买了地之后无法取得DA,花费巨额成本却未能达到目的,最终卖掉没有DA的土地也不够偿还贷款,只好宣布破产。

没有买家,建好了房子卖不出去

公司贷款买地并且成功在合同规定期限之内完成项目建造,但是在项目完成之后,已经支付了10%预付款的买家们由于银行贷款政策收紧,国内外汇管制严格等等原因没有足够的资金完成交割。开发公司因为承担大量贷款的原因杠杆非常高,此时买家无法完成交割,开发公司的公寓库存又无法在短期内变现,这样一来直接导致公司资金链断裂,无法偿还银行的贷款,银行出售公司的抵押资产来抵债,公司资不抵债,最终导致破产。

开发商出现财务问题之后,可以采用哪些清算方式

Mortgagee 任命托管人 Receiver

开发公司由于建筑成本上升,未能在合同期限内完成项目建造,亦或是项目完成后无法售出足够的房子等种种原因,导致公司现金流断裂,无法偿还贷款。在这种开发商已经违约的情况下,有抵押的债权人可以任命自己的Receiver来变卖公司的抵押资产来偿还债务。

变卖公司的抵押资产所获得的资金如果在清偿了Mortgage和Receiver的债务之后还有剩余,则剩余的钱还给公司,但如果公司已经进入了清算程序,则剩余的资金会交由清算师处理。

如果公司出售抵押资产所获得的资金不足以偿还Mortgagee方面的债务,则尚未还清的债务成为无抵押债务。

公司在出售了所有可出售资产之后,剩余的就是负债,这时候公司只有进入清算程序(Liquidation)来清除所有的债务,除非董事和股东自愿出资来清偿剩余的欠款。

 

公司清算Liquidation

上文列出了可能导致地产公司倒闭的种种原因,如果公司资不抵债,银行和其他债主将公司起诉,或者公司自己主动认命清算师,最终公司都会进入清算Liquidation的程序。

即使公司进入清算程序,开发商的抵押的债权人Mortgagee 和Caveator 一般有3个选择:

 

  • 公司清算前任命自己的Receiver来变卖公司抵押的财产
  • 公司清算后任命自己的Receiver 来变卖公司抵押的财产
  • 在公司开始了清算程序后, 不任命Receiver,让清算师Liquidator 来变卖公司的财产,因为这个原本也是清算师的应尽的职责,清算师由政府部门ASIC监管,也会按照澳洲公司法履行职责和法律程序来实现公司财产的最大价值,Mortgagee 和 Caveator 是有抵押的债主,Liquidator卖掉了被抵押的财产的资金,第一时间也是要先还给Mortgagee和Caveator 的,这样以来,Mortgagee和Caveator可以省下任命Receiver的费用,达到同样的效果。

 

公司进入清算后,清算师Liquidator 会履行以下职责:

  1. 独立调查公司资产和负债情况
  2. 变卖公司所有财产,如果是被抵押的财产,要先付有抵押的债主像Mortgagee 和Caveator
  3. 对公司的历史性交易做调查,看有没有发生可追溯的对公司和债主不利或者不公平的交易
  4. 在公司付完有抵押的债主像Mortgagee 和Caveator后,如果还有剩余资金,会按照其他债主欠额的多少按比例偿还。

 

公司自动托管 Voluntary Administration (“ VA”)

这种托管程序的任命只需要公司的董事签字,不需要股东的参与。

这个自动托管VA 的程序,一般只持续25个工作日。在这个期间,清算师需要开两次债主大会,还需要准备一份非常详细的报告给所有的债主们,内容包括:

  • 分析列出公司的资产与负债
  • 公司发生的澳洲公司法规定的可能追溯的交易
  • 如果有债务重组的提议,提供其简介
  • 提供公司在第二次债主大会上债主们可能让公司进入的不同走向 (选项列在下面)
  • 分析在托管后,债主们在不同的公司的走向下的回报率是多少,从而帮助债主们选择哪个公司的走向对债主们是最有利的。

 

在上任后第25 个工作日,清算师会召开第2次债主大会,债主们来决定公司将何去何从,有以下选项:

  • 让公司在自动托管这个状态延期至最多45个工作日
  • 调查后,公司并没有资不抵债,控制权交还给公司董事
  • 有第三方(可以是董事或者股东本人)提出债务重组的提议,考虑并通过接受提议 Deed of Company Arrangement (DOCA
  • 公司进入清算程序Liquidation

很多公司之所以会选择这种托管方式是因为在进入自动托管VA之后,公司可以选择进入债务重组Deed of Company Arrangement,这一举措使得公司拥有更多的选择和灵活性,这样不但允许新的资金注入公司,甚至可以让公司股份重组,进行彻底的债务重组,摆脱债务,重新完成项目。对破产的地产商来说,这样才能最大化的实现正在进行中的项目的价值,同时帮助公司和债主得到最高的回报。如下状况会使得公司更倾向于使用这种托管方式:

 

  • 公司有多个建筑项目,每个项目进行到的阶段都不同,比较复杂
  • 公司就一个项目,但是建筑项目完成大半,现金不足,需要引进新资金,完成项目
  • 目前的建筑合同严重超过预算,通过公司自动托管解除现有对公司不利的合约,重组债务,完成项目

 

大部分情况下公司选择自动托管Voluntary Administration这种清算程序是因为这个使得公司有非常大的灵活性并且使公司存在“起死回生”的可能。相反的,公司清算Liquidation是个拆解公司资产并且迅速出售的过程,简单明了但是没有回旋的余地。

举个简单的例子:

Developer Pty Ltd 向银行贷款3百万澳币在悉尼郊边买了一块地做开发项目,聘用建筑商 Builder Pty Ltd,在项目完成大半的时候,Builder Pty Ltd对工程进行了进一步的预算,建议最初提供的预算已经不能完成整个建筑项目,建筑成本会提高20%,公司当初贷款时已经贷了高达90% 的公司财产的评估,已经没有可能再有贷款机构会冒这个风险借钱给公司了,公司最大的债主是董事和股东们自己,已经借款给公司100万澳币,还有就是欠建筑商的欠款大约40万澳币。建筑商已经开始不停的催债,威胁要停工。

 

在这种情况下,如果公司直接进入公司清算, 公司唯一的资产就是这个没有建成的项目,卖了都不一定能够得到足够的钱来还清Mortgage, 对于董事和股东们来说自己投的钱就更不用提了。

相比较之下,如果公司可以做自动托管(VA 转成 债务重组 (DOCA,就能给公司提供更多的机会和选择来挽救项目,债务重组的提议方案是非常灵活的,无论条款是什么,只要有债主们的支持,基本上都是可以在债主大会上通过的。

恰巧有个第三方的建筑公司 ABC Construction Pty Ltd 愿意来做公司的债务重组,出资 20万澳币,,简单讲就是用20万澳币来还清总共欠董事, 股东们的100万澳币和欠Builder Pty Ltd 的40万澳币,提议里同时有条款规定,公司会聘用ABC Construction 来完成这个项目的建筑,它会投入额外的30万澳币到这个项目上,作为交换,股东们需要转给ABC Construction 公司的50%的股份。通过这样的重整,不但可以挽救项目,还可以用少部分的钱来摆脱和现任建筑商Builder Pty Ltd的建筑合同和欠它的建筑费用,即使Builder Pty Ltd 不会同意这个债务重组的提议, 由于它相对来说是个小债主,所以只要有董事和股东们的支持,这个提议始终还是会在第二次债主大会上获得通过的,使得公司和整个项目都得到的拯救。这个重组方案虽然对董事和股东的利益也有很大的损失,但相比这个项目被搁置廉价卖掉,不够还mortgage,这个债务重组是最好的出路啦。

 

这个例子体现了在特定的情况下,公司自动托管是可以挽救公司和债主们于水火,减少损失的。

开发商破产对不同类型的债主的影响

Ralan和Stella这种大型开发商出现的困难是目前的房地产走向的风向标,很多没有被新闻报道的中小型开发商也是如履薄冰。下面我们来分析一下一旦开发商不能继续经营下去进入清算程序,所牵连到的债权人大体可以分为三大类:

  • 有抵押的债主 (Secured Creditors)
  • 员工 (Employee)
  • 没有抵押的债主 (Unsecured Creditors)

 

有抵押的债主

 

  • Mortgagee – 公司贷款买地的时候或者申请建筑贷款时将公司的一部分或者全部财产做了抵押,Mortgagee 在开发商出现财务问题时,是最安全的一方,Mortgagee如果不放心,还可以任命自己的Receiver,只为自己服务。变卖了公司抵押的财产之后,Mortgagee的欠款是最先要付的,如果付清全部欠额,剩下的钱会还给公司或者公司的清算师。如果卖掉了公司抵押的资产,还不够还Mortgage的全额欠款,那欠缺的数额就成为没有抵押的债务,如果公司还有别的财产可以兑换分红,这部分债务可以跟其他无抵押的债务一起按比例分红。

 

  • Caveat – 除了mortgagee,其他贷款机构给公司借钱并注册了Caveat的债主。他们也是有抵押的债主,但是是排在Mortgagee 之后的, 一个房产上如果有很多Caveat, 那就要看注册顺序的前后,注册的越早,分到钱的排名越前。

员工

澳洲公司法第556 条规定公司欠员工的工资,养老金,Annual Leave, Long Service Leave 和Redundancy Payment,Payment in Lieu of Notice 在公司清算Liquidation 的情况下都是优先在无抵押的债主的前面分红的,如果员工是澳洲的公民或Permanent Residence,政府还有Fair Entitlement Scheme来保护员工的利益,具体请查看我们另一遍文章对清算中分红顺序的详细解释https://crossroadsinsolvency.com.au/公司自动进入破产清算,作为债主的我能得到偿付/

 

至于在自动托管 (VA) 转成 债务重组 (DOCA)里的员工的债务,则看这个债务重组的提议合同的具体内容,每个债务重组的提议都是不同的,但一般为了不让员工反对债务重组的提议,提议里都会保护员工的利益的。

 

无抵押的债主

 

一般开发商欠的无抵押的债主们都有下面的几类

 

  • 短缺的Mortgagee 和 Caveator 的欠款

当把公司抵押的资产卖掉,最后还不上贷款的欠额的话,mortgagee和 Caveator可能会成为公司的无抵押的债主

 

  • 预付款的买家

很多项目一开始就先做了预售,如果公司不能在合同规定的日期让项目完工来完成交易,这些预付款的买家会成为公司的无抵押的债主, Ralan就是这种情况。在维多利亚州和昆州,都有法律规定,像这一类的预付款,必须要放在律师或者Real Estate 中介的信托账户里, 不能被挪用,但在新南威尔士洲(NSW)却还没有把这个规定设置成法律

 

  • Subcontractor 包工头

开发商的资金链出现问题,收到牵连很大的还有受雇于开发商的建筑商和他们手下的包工头们, 付出了劳动却得不到应有的报酬。除非有公司董事的个人担保,要不然,就只能等待看公司还有没有在分完有抵押的债主和员工后,还有没有剩余的财产可分

 

  • 董事和股东

一般的房地产开发项目,很大一部分投资都来自地产商自己的董事和股东。很少有人承担着这么高的投资和风险就为了骗钱,董事和股东都是希望通过开发项目来盈利的。 在项目由于各种原因,进行不下去了的时候,董事和股东经常也都是公司的大债主

 

  • 房东

如果公司有租房子作为公司的办公场所,欠房租也是常有的事,很多租约都是有个人担保的,公司清算后,房东可以去追董事。

 

  • 税局

公司雇员工需要交PAYG,2018年之前买了房子需要交GST,这些也是公司常见的会欠债的地方。

 

争取主动就是一切

开发商如果出现以下的状况,最好找专业人士提前咨询一下看公司的财务健康状况如何,项目完成的可行性,如果可能存在以下问题,越早解决,越主动,可有的选择就越多。

  • 房子预售很不乐观
  • 做DA时,在这片地上被批建的Apartment 的数量没有预算的多
  • DA没有按时批下来
  • 整个项目的花销比预算严重超标
  • 整个项目没有按照预定的日子完成
  • 贷款时,公司自己对项目的评估与贷款机构评估大相径庭
  • 银行不愿贷款给公司,只有问私人贷款机构借钱,利息高

 

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